¿Qué es el derecho de la construcción?

En el ámbito legal, el Derecho de la Construcción es una rama del ordenamiento jurídico que se encarga de regular todos los aspectos relacionados con el proceso constructivo. Desde la planificación y los estudios previos hasta la finalización de la obra y las posibles consecuencias derivadas de ella, esta área del derecho abarca una amplia gama de cuestiones legales y técnicas.

Definición y alcance del Derecho de la Construcción

El Derecho de la Construcción puede definirse como la rama del ordenamiento jurídico que tiene como objetivo regular los procedimientos constructivos y todo lo que ello conlleva. Esto implica que abarca desde la fase de planificación y estudios preliminares hasta las consecuencias legales derivadas de la finalización de la obra.

En un primer momento, esta área del derecho puede parecer limitada a los abogados especializados en temas inmobiliarios. Sin embargo, el Derecho de la Construcción es mucho más amplio y abarca una amplia variedad de cuestiones legales y técnicas relacionadas con la construcción.

Dada la importancia económica que ha tenido el sector de la construcción en los últimos años, especialmente en nuestro país, la regulación de esta área del derecho es de vital importancia. A pesar de la fuerte crisis mundial, la construcción se ha mantenido como uno de los principales motores económicos, lo que ha llevado a que se preste una atención especial a la regulación de este sector.

Agentes de la Edificación y sus responsabilidades

Dentro del Derecho de la Construcción, los llamados Agentes de la Edificación juegan un papel fundamental. Según lo establecido en el artículo 8 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), los Agentes de la Edificación son «todas las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación». A continuación, analizaremos cada uno de estos agentes y sus respectivas responsabilidades.

• Promotor: El promotor es la persona física o jurídica que decide, impulsa, programa y financia las obras de edificación, ya sea para sí mismo o para su posterior venta o cesión a terceros. Esta definición abarca tanto a los promotores individuales como a las entidades promotoras que se dedican a la promoción de viviendas. Entre las obligaciones del promotor se encuentra la de ostentar la titularidad de los derechos necesarios para construir en el solar, así como gestionar y obtener las licencias y autorizaciones administrativas requeridas.

• Proyectista: El proyectista es el agente encargado de redactar el proyecto de la obra o edificación a solicitud del promotor. Esta tarea debe llevarse a cabo de acuerdo con la normativa técnica y urbanística correspondiente. Para ser proyectista, es necesario contar con una titulación académica y profesional en arquitectura, arquitectura técnica, ingeniería o ingeniería técnica. Si el proyecto se realiza a través de una entidad jurídica, debe designarse como redactor del proyecto a un técnico con la titulación profesional adecuada.

• Constructor: El constructor es el agente responsable de ejecutar la obra de acuerdo con el proyecto y las instrucciones del director de la obra y del director de la ejecución de la obra. Puede asumir la ejecución de la obra con medios humanos y materiales propios o ajenos. Entre las obligaciones del constructor se encuentra la de ejecutar la obra de acuerdo con el proyecto, la legislación aplicable y las instrucciones de los directores mencionados anteriormente. También puede subcontratar la ejecución de ciertas partes o instalaciones de la obra, respetando los límites establecidos en el contrato.

• Director de obra: El director de obra es el agente encargado de dirigir el desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales. Su función es asegurar que la obra se realice de acuerdo con el proyecto, la licencia de la edificación y otras autorizaciones necesarias, así como con el contrato. Es necesario que el director de obra posea la titulación académica y profesional correspondiente al tipo de obra en cuestión. Además, debe elaborar modificaciones al proyecto cuando sea necesario debido a la ejecución de la obra.

• Director de la ejecución de la obra: El director de la ejecución de la obra es el agente encargado de dirigir la ejecución material de la obra y controlar la construcción y calidad de lo construido. Aunque puede coincidir con el director de obra, su función se centra en la ejecución física de la obra sobre el terreno. Entre las obligaciones del director de la ejecución de la obra se encuentra la de poseer la titulación habilitante correspondiente y elaborar la documentación de la obra ejecutada, incluyendo los resultados del control realizado.

• Entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación: Las entidades de control de calidad de la edificación son aquellas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, materiales e instalaciones de la obra, de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable. Por otro lado, los laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación son los encargados de realizar pruebas y ensayos de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación.

• Suministradores de productos: los suministradores de productos son los proveedores de materiales de construcción, incluyendo fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores. Entre sus obligaciones se encuentra la de realizar las entregas de los productos según lo especificado en los pedidos, así como facilitar las instrucciones de uso y mantenimiento y las garantías correspondientes.
• Responsabilidades y plazo de prescripción: en el ámbito del Derecho de la Construcción, todos los agentes mencionados anteriormente son responsables de los daños materiales ocasionados en el edificio debido a defectos constructivos. Estas responsabilidades están detalladas en el artículo 17 de la LOE y varían según el tipo de daño y su impacto en la estructura y habitabilidad del edificio.

Los plazos de prescripción para reclamar estos daños también están establecidos en la LOE. Estos plazos son de diez años para los daños en elementos estructurales, tres años para los daños que afecten a la habitabilidad y un año para los daños en elementos de terminación o acabado de las obras, siendo este último plazo exigible únicamente al constructor.

El Derecho de la Construcción es una rama del ordenamiento jurídico que abarca todos los aspectos legales relacionados con el proceso constructivo. Los agentes de la edificación desempeñan un papel fundamental en este proceso, y cada uno de ellos tiene responsabilidades específicas.

Es importante tener en cuenta las regulaciones y plazos establecidos en la LOE para garantizar la calidad de las obras de construcción y proteger los derechos de los propietarios y terceros adquirentes.

En el despacho de abogados [Nombre del despacho] nos especializamos en asesoramiento legal en materia de Derecho de la Construcción. No dudes en contactarnos si necesitas ayuda o asesoramiento en cualquier aspecto relacionado con esta área del derecho.